Sabato nuove regole per il mercato immobiliare residenziale arriveranno e chiunque sia sul mercato per acquistare o vendere una casa dovrà affrontare processi sconosciuti e potenzialmente confusi.
I “cambiamenti nella pratica” derivano da una decisione legislativa del 2023 riguardante il modo in cui vengono compensati gli agenti immobiliari.
Tradizionalmente, quando si vendeva una casa, il venditore pagava una commissione compresa tra il 5% e il 6% circa, suddivisa tra gli agenti dell’acquirente e del venditore. Tale sistema ha contribuito a mantenere le commissioni più alte di quanto sarebbero state altrimenti, sostiene la causa. Significava anche che il venditore doveva pagare un agente per rappresentare l’altra parte dell’accordo, una pratica che molti osservatori consideravano inappropriata.
ha affermato Stephen Probeck, membro senior della Consumers Federation of America, che da decenni sostiene modifiche alle commissioni immobiliari. “L’argomento principale è che non è giusto che i venditori paghino sia l’agente di quotazione che l’agente dell’acquirente.”
Ora, il venditore deve decidere quanto pagare al broker dell’acquirente. Qualunque sia la decisione, tali informazioni non saranno più incluse nel “Multiple Listing Service” o MLS, il servizio ufficiale di dati immobiliari utilizzato dalle associazioni immobiliari locali.
Qualunque cosa il venditore decida in merito al risarcimento, può essere comunicata personalmente tramite telefono o SMS, oppure pubblicizzata attraverso i social media, un cartello sul prato o altri mezzi informali.
Gli acquirenti, nel frattempo, devono firmare un contratto con il proprio intermediario prima di iniziare a cercare case. L’acquirente e l’agente devono concordare, e per iscritto, quanto l’agente può aspettarsi dall’acquirente.
C’è una certa libertà su cosa significhi esattamente. Una recente interpretazione delle regole della National Association of Realtors afferma che “deve essere specifico (ad esempio, $ 0, X tariffa fissa, X percentuale, X tariffa oraria) – e non a tempo indeterminato (ad esempio, come ‘compensazione dell’intermediario dell’acquirente’ No Dovrebbe essere tanto quanto il venditore offre all’acquirente.
“Ogni volta che abbiamo l’opportunità di conversare con un consumatore sul valore che apportiamo alla transazione, sui servizi che possiamo fornirgli in una delle più grandi transazioni finanziarie della sua vita e su come ci aspettiamo di essere pagati, è completamente negoziabile, e questa è una buona cosa”, ha detto Kevin Sears, presidente di Real Estate.
Il gruppo è una potente lobby di Washington con oltre 1,5 milioni di agenti membri – circa l’85% degli agenti immobiliari del paese.
“I consumatori sono istruiti e responsabilizzati, e più conversazioni abbiamo con i consumatori, meglio sta per tutti”, ha affermato Sears.
Molti elementi delle nuove procedure saranno familiari a molti agenti immobiliari, acquirenti e venditori. Molti stati richiedono da tempo agli acquirenti di firmare un accordo di intermediazione prima di iniziare il processo. Con l’avvento di modelli di intermediazione alternativi come Redfin, molti proprietari di case sono consapevoli delle opzioni che vanno oltre il sistema tradizionale di pagare il 3% a un agente di quotazione e il 3% all’agente dell’acquirente.
Ma le domande su cosa significheranno in pratica i cambiamenti hanno perseguitato le agenzie di tutto il paese. Cosa succede quando un acquirente ha i soldi per coprire un certo importo al proprio intermediario, ma si innamora di una casa che costa più di quanto calcolato dalla commissione? D’altra parte, cosa succede se un particolare venditore di case è disposto anche a compensare l’intermediario dell’acquirente?
Molti agenti immobiliari affermano che un processo che porta trasparenza crea più confusione.
“Ora l’agente dell’acquirente deve accedere a tutte le inserzioni che mostrerà per scoprire qual è la commissione”, ha affermato Aaron Farmer, proprietario della Texas Discount Realty ad Austin.
Ad Austin, un mercato pandemico in forte espansione si voltò bruscamenteFarmer ritiene che sia naturale che i venditori vogliano addolcire un accordo per gli intermediari dell’acquirente, portando ad un accumulo di inventario invenduto. Tuttavia, ciò potrebbe non essere il caso ovunque e Farmer teme che l’ego possa ostacolare le decisioni aziendali intelligenti in alcune transazioni.
Andy DeFelice, proprietario di Savannah, una società immobiliare con sede in Georgia, ritiene che gli acquirenti alle prime armi saranno quelli che perderanno di più dai cambiamenti delle regole. Molte persone che sono già a corto di soldi potrebbero avere difficoltà a trovare i soldi per la commissione, costringendoli a negoziare da soli, pensa.
“Non forzare i nostri clienti in una situazione in cui non hanno rappresentanza nella più grande transazione della loro vita”, ha detto DeFelice. “Se non l’hai mai fatto prima, non è facile. Ci sono molti passaggi per acquistare una casa. Sai, un buon ispettore delle termiti, un buon agente assicurativo, un buon prestatore?
DeFelice afferma che l’industria andrà rapidamente oltre quello che lui chiama il “singhiozzo” della scadenza di sabato e si adatterà in tempi relativamente brevi, ma altri si aspettano grandi cambiamenti.
“Per i consumatori, le cose non cambieranno molto nell’immediato futuro”, ha detto Probeck a USA TODAY. “Ma è come una diga che crea una falla. Sono sicuro che il settore sarà completamente diverso entro cinque anni.”
L’agricoltore della Texas Discount Realty era d’accordo.
“Vedo già molte persone dire: ‘Lascerò il settore, non voglio affrontare i cambiamenti'”, ha detto. “Se ci sono meno agenti, ciò aiuterà il settore. In questo modo puoi abbassare i tassi di commissione e aumentare il volume.”
Andrea Riccier si occupa del mercato immobiliare.
